Emlak

Ev Satışı Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul satış işlemleri genellikle, satışı yüksek maliyetli olan ve uzun soluklu bir süreci ifade eden alışveriştir. Bu sebepten dolayı dikkat edilmesi gereken noktalar ve riskleri de içerisinde barındırmakta. Göz önünde bulundurmanız gereken çok çeşitli riskler mevcut. Özellikle almayı düşündüğünüz evin üzerinde herhangi bir haciz, kredi veya vergi borcunun olup olmadığı, ihtiyati tedbir durumları araştırılmalı. Satıcının vereceği bütün bilgiler de titizlikle teyit edilmelidir. Ev satış işlemleri ve ev alımı süreci işlemleri konusunda, her iki taraf için de gerekli bilgileri detaylıca aktaracağız. 

Tapu için Gerekli Olan Evraklar

Ev satış işlemi yalnızca Tapu Sicil Müdürlüğü aracılığıyla yapılabilir. Ev satışı yapılabilmesi için, gerekli olan belgeler hazırlanarak ilgili tapu müdürlüklerinden randevu alınması gerekiyor. Tapu randevusunu ALO 181 hattına sahip Tapu ve Kadastro Çağrı Merkezi aranarak veya online olarak alabilirsiniz. Çoğunlukla tercih edilen durum bizzat başvuru yöntemidir. Tapu işleminin yapılacağı günün sabah saatlerinde satıcı hazırladığı belgeler ile birlikte Tapu Müdürlüğüne giderek başvuru yapabilir. 

Satıcı ve alıcı ya da bu kişilerin vekil olarak tayin etmiş oldukları kişiler, satış işlemleri için randevu saatlerinde Tapu Müdürlüğü’nde hazır olmalıdır. 

Tapu işlemleri için gerekli evraklar ise şunlardır:

Satıcıda Bulunması Gereken Evraklar:

  • Tapunun aslı veya fotokopisi
  • Nüfus cüzdanı aslı ile fotokopisi
  • 1 adet fotoğraf
  • Belediye aracılığıyla alınan Emlak Beyan Değerini Gösteren Evrak (Rayiç) 
  • Belediye aracılığıyla alınan “vergi borcu yoktur” ifadesi bulunan yazı
  • Eğer vekil tayin edilecekse, noterden onaylı bir vekaletnamenin aslı.

Alıcıda Bulunması Geren Evraklar:

  • Nüfus cüzdanının aslı ile fotokopisi
  • Eğer vekil tayin edilecekse, noterden onaylı vekaletnamenin aslı

İlave olarak: 

  • DASK (Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi) 

Tapuda Ev Satışı Nasıl Gerçekleşir? 

Tapuda ev satış işlemlerinin gerçekleşebilmesi için çeşitli tapu işlemlerinin sağlanması gerekmektedir.

  • Tapu Harcı: Normalde alıcı ile satıcı tarafından eşit oranlarda ödenmesi gereken Tapu harcı, alıcıya ödetilebilir. Tapu harcını ödeme durumuna yönelik, taraflar bir uzlaşmaya varmalıdır. 
  • Tapu Satış Bedeli: Tapu harcı, satıcı ile alıcının beyanda bulunduğu satış bedeli dikkate alınarak hesaplanır. Bunun yanı sıra satıcı, eğer evini son beş yıl içinde almışsa, Değer Artış Kazancı vergisini de ödemek zorunda kalabilir. Bu sebeple, taraflar arasında satış bedeli tapuda düşük gösterilebilmektedir. Bu durum yasal değildir ve her iki taraf için de ciddi yaptırımları olabilmektedir. Dolayısıyla bu tür işlemlerden kaçınılmalıdır. Taraflar, satış bedelini doğru göstermek noktasında uzlaşmalıdır. 
  • Emlakçının Komisyon Bedelleri: Satıcının anlaştığı emlakçı ile önceden bir anlaşma sağladığı düşünüldüğünde, önemli olan nokta alıcının da ödenecek bu hizmet bedeli için emlakçıyla anlaşma sağlamasıdır. Emlak komisyon bedelleri tarafların inisiyatifleri dahilindedir. Elbette ki fahiş rakamlardan kaçınılmalıdır. 
  • Ödemenin Yapılma Yöntemi: Alıcının yapacağı ödemeyi satıcıya ne şekilde yapacağı kesinleştirilmeli. Özellikle banka hesaplarının üst transfer limitleri de itinayla kontrol edilmelidir.

Tapudan Önce Yapılması Gereken İşlemler

Tapudan önce gerçekleştirilmesi gereken birçok işlem vardır. Soru işareti kalmaması ve netleşmesi adına bunlara da detaylıca değineceğiz.

  • Konut Kredisi Araştırma: Eğer konut kredisi çekilecekse, mevcut faiz oranları ve masraflar araştırılarak, çalışılacak bankaya ivedilikle karar verilmelidir.
  • Konut Kredisi Başvurusu: Banka kredisi kullanacak olanlar, bu işlemler için gerekli olan evrakları hazırlayarak bankaya başvuru yapmalıdır.
  • DASK işlemleri: Zorunlu Deprem Sigortası yani DASK mutlaka yaptırılmalı ya da eğer mevcutta bulunuyorsa kontrolü sağlanmalı.
  • Rayiç Bedel Alımı: Satışı yapılacak konutun bağlı olduğu belediye aracılığıyla Emlak Beyan Değerini Gösteren Evrak sağlanmalı ve eğer var ise emlak vergisi de ödenmelidir.
  • Bankadan Alınması Gereken Belgeler: Yine kredi kullanacaklar için, kredi ya da ipotek belgeleriyle ipotek yetkilisinden bilgiler alınmalı.
  • Tapu Başvurusu: Tapunun sahibi veya vekili gerekli olan evraklarla beraber bağlı olunan Belediye’den tapu müdürlüğü kısmına başvuru sağlanmalıdır.

 ⦁    Harç Ödemesi: Randevu işlemleri sağladıktan sonra, randevu bilgileri mesajla gelir, buna bakılarak harç ödemesi tamamlanabilir.

⦁    Banka Personeliyle Randevu: Kredi kullanacaklar, bankanın ipotekten sorumlu yetkilisine, tapuda işlemlerin yapılacağı tarihi belirtmelidir.

Tapuda Ev Satışı Esnasındaki İşlemler

  • Randevu Zamanı: Randevunun olduğu saatte tapuda tüm alıcıların ve satıcıların (ya da vekillerinin), kimlik belgeleriyle beraber hazır olması gerekiyor.
  • Okuma Yazma Bilmeyenler: Tapuda eğer taraflar arasında okuma yazma bilmeyen alıcı veya satıcı varsa, akrabalık bağı bulunmayan 2 şahit bulundurulmalıdır.
  • Harç Dekontları: Ödemenin yapıldığını belirten harç dekontları, işlemi sağlayan memura verilmelidir. Tapu online olarak da bu ödemeyi görebilmektedir.
  • İmza İşlemi: Akit odası içerisinde tapu görevlisinin yönelttiği soruların ve yaptığı açıklamaların ardından, satış evraklarına alıcılar ve satıcılar tarafından imzalar atılır.
  • Kredi Evrakları: Kredi kullanacaklar tarafından, eğer konut kredisi kullanılmışsa, kredi açılış evrakları bankada imzalanır.

Tapudan Sonra Yapılacak İşlemler

  • Fatura Taşıma: Alıcı da satıcı da su, elektrik, doğalgaz, telefon gibi faturalarını yeni geçecekleri adrese taşıma işlemi yapmalıdır. 
  • İkametgâh Değişim İşlemi: Mevcut olunan yerde kalınsa dahi, adreste değişme olduğu için, Nüfus Müdürlüğüne gidip ikametgâhı taşıma veya değişiklik yapılması istenmelidir.
  • Emlak Vergi Bildirimi: Ev alacak kişi, ilgili olunan belediyeye giderek, mevcut yıl içerisindeki emlak vergisi bildiriminde mutlaka bulunmalı.
  • Değer Artış Kazancı Vergisi: Ev satışını yapan kişi, evi son beş yıl içinde almışsa, alım ile satım rakamları arasında kazanılan geliri, istisna tutarı aşıyor mu yoksa aşmıyor mu kontrol etmeli. Devletin belirlediği istisna tutar eğer aşılmışsa, satıcı gelir vergisi ödemekle yükümlü olur.

Yorum Yap

Yorum bırakmak için tıkla