Kira Kontratı Hangi Koşullarda Feshedilebilir?

Solmaz Özlem Köse Kira Kontratı Hangi Koşullarda Feshedilebilir?

Konut ya da işyeri gibi taşınmaz mallar başta olmak üzere çeşitli ürünlerin belirtilen süreler içerisinde kullanım hakkına dair malın sahibi ve kiralayan kişi arasında belli hükümlere bağlı olarak sözleşme yapılması söz konusudur.

Sözleşmenin genellikle bir yıl olmakta birlikte belirtilen sürenin dolması durumunda yenilenmesi gerekir. Aksi durumda kira sözleşmesinin feshi söz konusu olmakla birlikte süresi belirtilmeyen sözleşmelerde ise tarafların kira ilişkilerini sürdürmesine bağlı olarak belirsiz süreli bir sözleşme durumu mevcuttur. Ancak sözleşmede bir tarih belirtilmesine rağmen Borçlar Kanunu’nda belirtilen hükümlere bağlı olarak sözleşmenin feshi gerekebilir. Gerek kiralayan gerekse kiraya veren açısından kira sözleşmesinin bozulduğu durumlarda ise fesih şekillerine dikkat etmek önemlidir.

Kira Feshini Gerektiren Durumlar

Kira sözleşmelerinin fesih sebepleri arasında süreye bağlı olarak ya da olağan üstü nedenlerle son bulması yer alır. Süreye bağlı olarak kiranın sona ermesi, eğer tarih belirlenmiş ise belirtilen sürenin dolması, belirsiz ise tarafların birbirine kanunda öngörülen süreler içinde kira sözleşmesini sona erdireceğine dair bilgi vermesine dayanır. Kanuna göre bu süre, ödemenin yapıldığı aya bağlı olarak en az 15 günlük bir süreyi kapsar.

Olağanüstü nedenlere bağlı olarak sözleşmenin sonlandırılması ise mutlak bir fesih sebebi olmamakla birlikte kiracının iflası ya da ölümü ile ortaya çıkan durumdur. Bunun yanında sözleşmeye aykırı veya mala zarar verici davranışlarda kira sözleşmesinin son bulmasında etkendir. Kiralayanın ihlaline bağlı olarak malın amacı dışında kullanımı, özensiz kullanımı, kira bedelinin ödenmemesi durumları ile ev sahibinin ihlalinde malın temiz ve iyi bir durumda teslim edilmemesi, herhangi bir sorun söz konusu olduğunda sorunun giderilmesine yönelik bir adım atılmaması, eğer kiralanan konut ise güvenliği sağlayan unsurlar göz ardı edilmesi durumunda kira sözleşmesinin feshi söz konusu olabilir.

Kira Feshinde Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Kira feshinin söz konusu olduğu durumlarda olabildiğince erken yazılı bir bildiri sunmak önemlidir. Kesin tarihin belirtilmesi ile birlikte yazılı nüshanın bir kopyasını tarafların kendilerinde de saklaması gerekir. Eğer kiracı olma durumu söz konusu ise malın devrine kadar geçen sürede ödeme yapılmakla birlikte mal sahibinin yeni bir kiracı bulana kadar kaybettiği kira bedelini talep etme hakkını göz önünde bulundurmak gerekir. Ancak, mal sahibinin kira kaybını en aza indirmek ile yükümlü olmasına bağlı olarak malı kiraya vermeye yönelik herhangi bir çabasının bulunmadığı ya da zorlaştırıcı bazı tavırlar sergilediği durumlarda kiracıların itiraz hakkı bulunur.

Tarafların kira sözleşmesinin feshi durumunda, buna karşılık olarak belirttikleri hükümler ile birbirlerine karşı herhangi borçlanmanın söz konusu olup olmadığına dair onayı gerektirecek şekilde karşılıklı olarak yazılı bir belge imzalamaları sonrasında ortaya çıkabilecek problemleri engellemesi açısından önemlidir.